千呼万唤之下，本周，房地产的一系列“救市大招”密集出台，释放出强烈的“稳楼市信号”。

赶在8月最后一天，央行、金融监管总局官宣了两个重磅政策：将全国商业性个人住房贷款最低首付比例下限调整为首套20%，二套房30%，同时下调二套住房利率，推动资金入市“诚意满满”。

这一轮，无论是降低首付，还是取消“认房又认贷”，都覆盖了几乎所有城市。这是继2008年金融危机之后，第二次全国范围内的大力度调整。降低存量房贷利率，更是多年来的首次。

这意味着，始于2017年的此轮最长周期房地产调控基本画上句号。新的稳楼市周期已经开启，不过，房企乃至整个房地产行业要逃离漩涡，仍然需要走出一系列循环。

只有房地产市场迎来复苏，一些龙头房企才有望从濒临破产边缘拉回，银行、信托等金融机构风险才能基本释放。作为连锁反应，只有各大城市土地拍卖市场重新活跃，城市债务风险警报才能逐步解除。

在停工楼盘较多的郑州，停工楼盘甚至在市区内都不难见到。

距离郑州新地标“玉米楼”——国际会展中心不足3公里，二环附近，站在一处刚刚交房的楼盘顶层，目之所及便能看到一栋烂尾楼，而这处新楼盘在去年销售时主打的广告语便是“准现房，今年买明年住”，希望以此安抚购房者的焦虑。

有郑州本地的新房渠道销售商给记者讲了一个故事：“我们带着客户参观一个大房企的项目，当时项目刚刚停工，项目公司总经理正与业主在一旁召开协调会。我听到那位项目总的发言后都觉得特别可笑，他对业主说，‘我们其实是同一战线上的人，如果我们将剩余的房子卖掉，足以支撑这个楼盘交付。这时候大家都不能宣扬楼盘停工，反而该向外人多宣传楼盘的好，让我们顺利把剩余的房子卖掉。’”

这位渠道销售商说，从那以后，他便没有带顾客到访过这家房企的项目。

“即使可以保证不烂尾，也难以保证交房时不‘减配’，高端楼盘聚集的北龙湖板块也有业主维权的案例。”有中介人员告诉记者，在郑州，几乎没有人会建议你购买新房，哪怕开发商给予中介高昂佣金。不过他仍然不断纠正记者有关“烂尾”的提法，称其为“停工”。

在全国70个大中城市中，7月，郑州新房与二手房的跌幅分列第三位和第一位。

有郑州资深房地产人士向记者分析说，一是受当下市场整体低迷的大行情影响；二是受新房停工延期交付影响，买房人犹豫不敢下手。“尤其是第二点，对郑州市场影响更大，甚至改变了郑州房地产市场的成交逻辑。作为新房成交为主的城市，按照往年数据，单月新房成交量应该是二手房的两倍多。但是今年部分月份郑州二手房成交量超过新房。”

今年上半年郑州二手房一共卖了37000多套，而新房是36000多套，二手房成交套数正式超过新房。

当本应主导市场的新房市场量价低迷，二手房市场断然难以独善其身。包括郑州在内的众多城市都在经历一场二手房抛售风，从而进一步让整个房地产市场更加低迷。

位于郑州市区的升龙凤凰城是典型的刚需楼盘。2021年，郑州经历的“720暴雨”对于小区地下车库的影响，通常被用来衡量楼盘的品质，升龙凤凰城当时经历了严重的暴雨倒灌。从前述中介经手的案例来看，升龙凤凰城的房价今年下降了五六个点，“年初时90平方米左右的两居室售价还在105万以上，如今已经降至100万，甚至更低。”

一套位于凤凰城A区次顶层近90平方米的两居室，当前的挂牌价是102.6万元，业主挂牌时间超过两个月，已经将挂牌价从最初的108万元下调至102.6万元，带看量很高。这是凤凰城二居室的主力户型，转手率较高，总有“卖不完的房”，很容易造成“价格踩踏”。

因为凤凰城主要满足刚需，业主在满足短期需求后很容易出手换房。这样一套两居室疫情以来价格不断走低，从疫情前的一百四五十万元，下挫至如今的100万元左右。“目前小区的房价相比于2020年，打了八五折。今年的跌幅已经趋缓，大概在5万元以内。”

房企债务违约，项目停工，房地产市场下行，这三者组成的负向循环仍待破局。

以碧桂园为例，2023年5月，碧桂园单月权益合同销售金额从今年前几个月的200亿元以上跌至182亿元，7月更是萎缩至121亿元。今年前7个月，碧桂园单月权益合同销售额同比2022年下降35％，同比2021年下降61％。在克而瑞研究中心发布的2023年上半年房企销售排行榜上，碧桂园已经从“销冠”的位置跌落，以权益销售额统计，位列第四位。